Další velká akvizice pro Realty Income!
Není těch akvizicí až příliš za poslední dobu a proč klesají akcie?
Co budu dělat?
Realty Income patří mezi oblíbené akcie mezi dividendové investory. Tento investiční trust do nemovitostí (REIT) si říká "Monthly dividend company", vyplácí dividendy každý měsíc a již 100 kvartálu v řadě své dividendy zvyšuje.
Společnost patří mezi top 5 REITů na světě a bližší popis společnosti můžete nalézt v obrázku části analýzy této společnost z databáze analýz.
Segment REITs kvůli úrokovým sazbám v poslední době výrazně klesá. Tyto investiční trusty mají totiž obvykle velké zadlužení a tuto páku používají k nákupu nemovitostí. V době růstu úrokových sazeb pak ale logicky poroste správa dluhu a to se projevuje i v ceně akcií. Více informací o celém segmentu zahrnuje tato příručka, která má téměř 30 stran.
Díky své velikosti, silné rozvaze a dividendové historii je Realty Income považováno za jednu z nejlepší možností ve svém odvětví. Ve snaze zrychlit růst se management vydal cestou akvizic a geografické expanze. Viz tyto poslední transakce za poslední 2 roky:
$11 miliard za akvizici společnosti VEREIT (a následné oddělení segmentu kancelářských budov)
$2,8 miliard za akvizice kasín Bellagio a Boston Harbor (nový segment pro Realty Income)
expanze do Evropy
Je to dost investic za poslední dobu a to se tržní kapitalizace Realty Income pohybuje aktuálně okolo $33 miliard.
30.10. 2023 pak byla oznámena další velká akvizice. Realty Income kupuje společnost Spirit Realty za $9,3 miliardy. Ihned po oznámení klesly akcie o více než 5%, což je vzhledem k tomu, že Realty Income bude platit formou akcií docela běžná věc, protože se naředí vlastnictví akcionářů. Bylo to tomu tak už u jiných transakcí a bude tomu bezpochyby i v budoucnu, pokud se bude platit formou akcií ne penězmi.
Dává to smysl?
Prezentace pro investory je (jak už to tak bývá) plná pozitiv:
přinese okamžitě navíc 2,5% upraveného zisku z provozu (AFFO) na akcii
navíc se očekavají úspory okolo $50 miliónů
uzavřena bude v prvním kvartálu 2024
Realty Income nadále počítá s výplatou dividend a jejich růstem každý kvartál
dluhový profil zůstane stejný, protože se platí formou akcií
Realty Income si zlepší rozdělení mezi segmenty (více průmyslových budov) i zvýší průměrný počet let nájemních smluv
14 z top 20 nájemníků je společných a Realty Income s nimi má dlouhodobé vztahy
Realty Income investuje podle svých slov do nemovitostí pod tržní cenou, které jsou vázané dluhem s průměrnou úrokovou sazbou 3,48% a fixací na 5 let
Realty Income se stane 4.největším REITem na světě
Pár vybraných slidů z prezentace pro investory naleznete níže.
Co si z toho vzít?
V první řadě management ubezpečil všechny akcionáře o dividendách. To je naprosto klíčová zprává, protože pokud o sobě Realty Income říká, že je "Měsíční dividendová společnost", jakákoliv změna by znamenala velký problém a pokles ceny by mohl být obrovský.
Když se na podíváme podrobněji, ten plán ale zas tak ambiciózní není. U akvizic totiž často platí, že je management optimistický a to v tomto případě zas tak pozitivně nevypadá. Je dobré, že i po zvýšení počtu akcií v oběhu poroste zisk na akcii (AFFO), ale 2,5% není moc závratné číslo. Navíc jde o upravená čísla. A pokud by realita (jak už to často bývá) byla horší, tak z toho pak akcionáři mít moc nebudou.
Stejně tak management prezentuje obchod za skvělou alokaci kapitálu s nizkou správou dluhu, ale co bude až vyprší tato fixace?
Je dobře, že je management v této těžké době agresivní, ale trochu to vypadá, že na trhu není moc příležitostí, a tak se spokojí i s na první pohled průměrnými obchody, anebo je konzervativní ve svém odhadu, což by pak rozhodně byla lepší varianta.
Co dělat?
Jako vždy platí, že rozhodnutí je čistě individuální a záleží na mnoha faktorech, člověk si musí položit otázky jako:
- Má smysl teď investovat do segmentu REIT, když úrokové sazby pravděpodobně zůstanou zřejmě delší dobu na vysoké úrovni?
- Věřím ještě managementu, není těch transakcí až moc a jak chtějí dále růst?
- Jak vypadá mé portfolio a vztah k riziku?
Má vlastní situace je velmi specifická, protože Realty Income patří mezi mé největší pozice a musím uznat, že na můj vkus je těch věci okolo až moc. Kdybych neměl žádnou pozici (nebo jen menší), asi bych neváhal, ale v tomto případě rozhodně nebudu nikam spěchat a pokud budu přikupovat, tak jen postupně. Jako vždy záleží jaké mám jiné investiční alternativy a co se aktuálně hodí pro mé portfolio.
Pokles ceny dle strategie cenové koule neřeším (i tak bylo dnes portfolio jinak celé zelené). Jsem rád, že management chce nadále růst dividendy. A pokud budu chtít vyšší výnos za lepší cenu, není problém přikoupit. Speciálně u Realty Income mě baví, že dividendy dostávám každý měsíc. Z finanční hlediska je to jedno, jestli člověk dostane vyplaceno měsíčně či kvartálně, ale dostávát pravidelné měsíční dividendy je přeci jen trochu lepší...
Hodně štěstí a disciplíny při investování!
Vybrané slidy z prezentace pro investory:
