GEO Group: Příležitost nebo past

Aktualizováno: dub 7

V nedávném článku jsem rozebíral dividendové pasti a krátce poté jsem dostal tip na společnost Geo Group (symbol GEO), která je často diskutovaná v internetových fórech. Má dividendový výnos 13% a podle mnohých ukazatelů, vypadá velmi levně. K tomu všemu, společnost v nedávné době nakoupili investiční velikáni jako hvězda krize 2008/9 Michael Burry nebo Joel Greenblatt.


Opravdu je za touto společností taková příležitost nebo se jedná o „padají nůž“ – firmu, která dlouhodobě klesá na ceně a v dalších ukazatelích a postupně k tomu řeže dividendy?


O společnosti


Geo Group je investiční trust do nemovitostí (REIT), který investuje a pronajímá nebo přímo spravuje soukromé věznice, zadržovací střediska pro nelegální imigranty nebo zařízení pro mentálně postižené v USA, Austrálii, Jižní Africe, a Velké Británii. Segment GEO Care je poskytovatelem center pro začlenění zpět do společnosti, elektronického monitorování a komunitních programů. Celosvětové má GEO 123 zařízení s celkem 93000 lůžky. Společnost byla založena v roce 1984 jako Wackenhut Corrections Corporation, na burzu vstoupila v roce 1994.


Název Geo Group užívá od roku 2004 a od roku 2013 funguje jako investiční trust do nemovitostí. Od jejího vzniku jí vede George Zoley, který má pravděpodobně kontakty na různých místech, společnost údajně podporovala Donalda Trumpa.


Byznys


Z hlediska obratu tvoří segment věznic a zadržovacích středisek v USA 66%, Geo Care 31% a Mezinárodní segment jen 3%. Společnost je tak plně americká.




Trh, na kterém se pohybuje, je prakticky duopol. Se společností CoreCivic mají 80% trhu.

Její hlavní provozovatelé jsou vládní a imigrační agentury, takže nemá problémy s placením nájemného.


Během pandemie ubyl počet imigrantů a také se snížili kapacity zařízení kvůli dodržování povinných rozestupů, přesto zisk z provozu („funds from operations“) klesl „jen“ -9% oproti předchozímu roku. Za poledních 10 let navíc tento ukazatel roste +3%.


Cena však za posledních 10 let klesla o 55%, jen za poslední rok o 33%.


Co je za tím?


Rizika


Z privátních věznic se poslední roky stalo politické téma. Řeší se zde hygienické podmínky, chování k vězňům a další problémy, mimo jiné také etika celého byznys modelu. Firmy v tomto sektor logicky chtějí mít maximální zisk, a takže mají zájem o růst kriminality.


Obecně zejména demokraté jsou proti tomuto byznysu a už v roce 2016 bylo vydáno nařízení, že se těmto provozovatelům nemají prodlužovat nájemní smlouvy. Toto nařízení později zrušil Donald Trump, ale teď s novým prezidentem Joe Bidenem bylo vydáno znovu. A postupně už první nájmy začínají končit.


Aby toho nebylo málo tak velké banky v čele s J.P. Morgan oznámily, že již nebudou společnosti GEO Group nadále poskytovat kapitál. Podle posledních čísel 6 bank, které tvoří 54% dluhu Geo Group již vydalo podobná prohlášení.


To není dobrá situace v momentě, kdy jste velmi zadlužená společnost jako Geo Group. Hodnota ukazatele dluh/EBITDA je 7,9. Přitom u podobných společností by to mělo být 4-5.


A když máte dluh a těžko se shání financování, je dobré se podívat na to, kdy máte splátky. Do roku 2024 to má GEO z pohledu splátek a současného cash flow v pořádku. V roce 2024 ale musí splatit $1,7 miliardy, a to není ideální situace, když nejvyšší volné cash flow v historii bylo $333 milionů. Jinými slovy GEO musí buď sehnat nové věřitele nebo začít prodávat nemovitosti.





Na papíře má GEO 13% dividendový výnos, ale poslední 2 kvartály společnost 2x snížila dividendy, celkově to bylo o 48% a při současném dluhu a končicím nájemním smlouvám se nedá věřit v lepší zítřky.


Sám management pro to použil při posledním konferenčním hovoru (16.2. 2020) hezký nicneříkající slovní obrat.


"Musíme dodržovat určitou částku dividend, abychom si udrželi REIT status. A pokud jde o zvyšování dividend, na čtvrtletní bázi vše vyhodnotíme - zda zvyšovat, snižovat nebo ji udržovat stabilní."

Management se snaží překlopit byznys do segmentu Geo Care, ale ten má jen třetinový podíl.


GEO má dnes krásné ukazatele ocenění jako P/FFO = 4 přičemž dlouhodobý průměr je okolo 8. Na první pohled to vypadá jako super výhodná koupě, ale je tu byznys s velmi špatnými vyhlídkami do budoucna.


Verdikt -> pro koho je GEO


Pro dividendové investory určitě ne, protože je to typický příklad padajícího nože. A nikdo se přeci nechce pořezat.


Možná to stojí za zvážení pro hodnotové investory, kteří věří v obrat. Ten může nastat, ale je to absolutně mimo kontrolu managementu, takže jde opravdu o spekulaci.


Kopírovat velikány se občas může vyplatit, ale v tomto případě opravdu nevíme, proč společnost koupil Michael Burry. Hlavně platí, že kopírování slavných investorů ne vždy vede k zisku. Rozhodnutí musí udělat každý za sebe.


Každý si může položit otázku, zda je lepší koupit za super výhodnou cenu barabiznu k rekonstrukci, kde nevíte, co na vás vykoukne, nebo si připlatit a koupit za slušnou cenu něco lepšího s rostoucí hodnotou.


UPDATE několik hodin po zveřejnění článku - společnost pozastavila výplatu dividend a bude přehodnocovat status REIT. Popravdě takhle brzy jsem to při psaní článku nečekal :-)


V databázi na webu mám analýzy i mnohem lepších společností, zároveň buduji dividendové portfolio a posílám měsíční newsletter, nechte si poslat ukázku ZDE.